Рынок ИЖС рухнул. Застройщики плачут — продажи встали, фирмы закрываются, дома дешевеют

Первый год массового применения счетов эскроу в сегменте индивидуального жилищного строительства заметно отразился на статистике ввода жилья — фиксируется заметное снижение. Главное даже не в цифрах сдачи, а в том, кто остался на рынке. Корреспондент UFA.RU разбирался, почему механизм, призванный защитить покупателей, выкосил стройбизнес и привел к спаду.

В марте 2026 года в Башкирии сдано 318,3 тысячи квадратных метров объектов индивидуального строительства — это на 31,5% меньше, чем в марте прошлого года. Падение почти на треть за один год. Совпадение или закономерность? Именно на этот период пришлось массовое внедрение эскроу-счетов в ИЖС.

До введения новых правил на рынке царила схема, которую экономист Рустем Шайахметов характеризует как «конвейер без тормозов»: застройщик брал деньги у покупателя и тратил их на стройку дома для предыдущего клиента. Пока поток заявок был непрерывным, система работала. Но стоило ему остановиться — и последний в очереди оставался и без дома, и без денег.

Самый громкий пример в республике — жители поселка Русский Юрмаш, которые пополнили армию обманутых дольщиков ИЖС.

С 1 марта 2025 года все застройщики обязаны использовать эскроу-счета. Суть проста: деньги покупателя хранятся в банке, а строительная компания не имеет к ним доступа до полной сдачи объекта.

«Эскроу-счета — это прежде всего страховка от мошенничества и неисполнения обязательств», — резюмирует Шайахметов.

Риелтор Ксения Самойленко подтверждает: механизм действительно защищает конечного потребителя. По ее словам, раньше было много жалоб на постобслуживание — застройщик мог просто «испариться» после продажи готового дома. А с эскроу покупатель получает гарантию, что объект достроят.

«По факту потребитель получает конечный продукт и застрахован — застройщик не может сам раскрыть эскроу-счет. Там еще прикладывается акт приема-передачи дома, который подписывает покупатель. Как только этот акт подгружен, оценка есть — застройщик получает свои деньги».

Эскроу-счета не только защищали покупателей, но и жестко отсеяли игроков. Ксения приводит красноречивую статистику: «Когда я работала в компании „Макромир“, у нас было 156 застройщиков, официально аккредитованных, с которыми можно было сотрудничать. Когда ввели эскроу-счета, на рынке осталось около 15–20 застройщиков, которые смогли удержаться. Фактически застройщик теперь строит за свои деньги. То есть остались те, у кого достаточно собственных оборотных средств».

С ней соглашается и представитель застройщика, и агентства недвижимости «Юникор» Ирина: ушли компании-однодневки, которые брали деньги и исчезали. «Сейчас таких случаев просто нет, потому что нет возможности взять деньги на руки», — говорит она.

Эскроу-счета привели к разрыву между оплатой и строительством. Раньше застройщик получал деньги в начале проекта и сразу запускал работы. Теперь только в конце. Возникла простая арифметика: чтобы строить, нужны собственные средства или кредиты. Не у всех они есть.

Ксения Самойленко объясняет это прямо: падение ввода жилья связано с недостатком собственных средств у застройщиков. «Ушли мелкие частники-однодневки. Он построил, может быть, но гарантию на фундамент в 3–5 лет уже не даст. Таких частников вымыли с рынка, и слава богу. Качество стало лучше. Но возможности строить у оставшихся стало меньше».

Именно поэтому застройщики, даже оставшиеся на рынке, не могут начать новые объекты так же быстро, как раньше. Объем текущего строительства сократился — отсюда и падение статистики на 31,5%. Это не кризис в классическом смысле, а «переходный период», как его назвали в правительстве Башкирии, когда рынок перестраивается с одной финансовой модели на другую.

Даже когда дом построен и сдан, застройщик не получает деньги мгновенно. Срок разморозки эскроу-счетов зависит от банка, и разброс значительный. Представитель компании ООО «Рико» Анастасия поделилась практикой: «С одним из банков работать не очень удобно, но покупателю одобрил только он. Мы сдали дом в сентябре 2025-го, а деньги получили только в апреле 2026-го. Хотя некоторые банки марку держат — достроили, сдали объект и в моменте деньги нам выдали. Либо сразу, либо в течение недели после постройки дома».

Задержки в 6–7 месяцев — это замерзшие оборотные средства, которые нельзя пустить в новый проект. А значит следующий дом начнут строить позже. И статистика снова падает.

«Получается сюрреалистичная ситуация: дома стоят, покупатели есть, а приобрести дом возможности нет. У нас сейчас 38 готовых домов — заезжай и живи, но банковских инструментов продать их нету», — отмечает Анастасия.

Впрочем, Ксения как риелтор с таким опытом сталкивалась нечасто: «Ни разу не слышала о задержках от банков. На практике застройщик предоставляет в банк отчет об оценке, отчет кадастрового инженера — и деньги зачисляют. Нет проблем».

Экономист Рустем Шайахметов добавляет другой штрих: банкам выгодно держать деньги как можно дольше — это их ликвидность. Интересы банков и темпы строительства здесь потенциально расходятся.

Проблему долгой заморозки можно смягчить через банковское кредитование. Застройщики используют невозобновляемую кредитную линию (НКЛ): строят на деньги банка под 5–6% годовых (чем больше лимит, тем ниже процент). После сдачи объекта и разморозки эскроу кредит погашается за счет средств покупателя.

Ксения Самойленко поясняет механизм: застройщик получает от банка кредитование под процент, и ставка зависит от срока использования кредита. Но добавляет важный нюанс: даже при наличии кредитных программ не все застройщики могут внести первоначальный взнос за покупателя на счет эскроу. «Остались только те, у кого есть возможность этот первоначальный взнос вносить», — резюмирует она.

Основной минус, который отмечают застройщики, — бюрократия. Проблематично вносить изменения в смету при форс-мажорах, выросла отчетность. Но механизм, хоть и тяжело, работает и позволяет не останавливать стройку.

Сокращение ввода жилья — не только следствие эскроу. Ксения и Ирина из «Юникора» называют еще несколько факторов:

1. Ужесточение семейной ипотеки. С февраля банки проверяют финансовое положение обоих супругов. Если у одного из них плохая кредитная история — семья теряет право на льготную ставку. Количество сделок сократилось.

2. Неизменные лимиты при растущих ценах. Цены на дома растут, а максимальная сумма по семейной ипотеке остается прежней. Люди физически не могут купить жилье, даже если хотят.

3. Прозрачность первоначального взноса. Раньше застройщики могли показать банку завышенную стоимость дома, чтобы «обнулить» первоначальный взнос для покупателя — по расписке, без реального внесения денег. «Сейчас с использованием эскроу-счета ты все деньги должен показать», — говорит Ксения. Это снизило количество сделок, но повысило их прозрачность.

Все эти факторы снижают платежеспособный спрос, а значит уменьшают количество заказов на строительство. Это тоже бьет по статистике ввода.

Эскроу-счета решили главную проблему прошлого — исчезла схема, при которой застройщики брали деньги и исчезали. Рынок стал чище, покупатель защищен. Ксения оценивает практику однозначно положительно: «В целом очень много плюсов, и в основном для конечного потребителя. Это во благо. Я думаю, что и застройщикам есть чему поучиться. Их осталось меньше в количестве, но стало больше качества».

Но у этой защиты оказался побочный эффект: строительный конвейер замедлился, а количество игроков сократилось в 7–10 раз. «Застройщики тоже плачут» — эта фраза оказывается не шуткой, а констатацией факта. Деньги приходят не в начале, а в конце проекта. Застройщики вынуждены либо иметь большой запас собственных средств, либо брать кредиты. Не все к этому готовы. Отсюда падение статистики на 31,5% за год и исчезновение с рынка почти 150 компаний.

В правительстве Башкирии в начале года произошедшее на строительном рынке называли не кризисом, а «стабилизацией» и «переходом к устойчивому развитию» после нескольких лет ажиотажного спроса, подогретого дешевой ипотекой. Однако застройщики и подрядчики, особенно малые и средние, столкнулись с новыми реалиями: эскроу требуют оборотных средств, банковские комиссии удорожают стройку, а бюрократическая нагрузка выросла.

Ксения Самойленко добавляет еще один важный штрих: «У нас не хватало рабочей силы — профессионалов в строительстве, хороших мастеров. Была острая нехватка работников. Сейчас из того, что осталось, 15 компаний — оказались с нужными специалистами на рынке. Это большой плюс».

Логика реформы понятна: лучше временное падение объемов и жесткий отсев игроков, чем новые поселки обманутых дольщиков. Вопрос лишь в том, сколько продлится переходный период и как быстро оставшиеся 15–20 компаний смогут нарастить объемы, и не придется ли покупателям платить за это удорожанием квадратного метра.

Вот данные по вводу ИЖС по федеральным округам за I квартал 2026 года — ТАСС.