Ипотека оживает?

Апрель стал первым месяцем за последний год, когда ряду банков удалось нарастить портфель ипотечного кредитования. Перелом негативной динамики зафиксировали, в частности, ВТБ24 (прирост на 100 млн рублей до 168,6 млрд рублей), Сбербанк (прирост на 4,7 млрд рублей до 522,5 млрд рублей). «Эти цифры – только начало. Думаю, позитивная тенденция на кредитном рынке будет продолжена и далее. Сбербанк еще в апреле заявлял, что планирует в 2010 году нарастить портфель ипотечных кредитов на 6-7% – примерно до 540 млрд рублей. Судя по статистике за апрель, к концу года можно будет рассчитывать и на более высокие результаты», – отмечает заместитель председателя Комитета Государственной Думы по финансовому рынку Лиана Пепеляева.

До сих пор ипотечный рынок показывал отрицательную динамику: по итогам прошлого года он сжался в 4,3 раза по объему выдачи по сравнению с предыдущим годом – до 152,2 млрд рублей, следует из данных ЦБ.

По информации, опубликованной Центробанком, за первый квартал 2010 года банки предоставили 39 779 ипотечных кредитов более чем на 46 млрд рублей. Для сравнения: за этот же период 2009 года было предоставлено всего 18 542 ипотечных кредита на общую сумму чуть более 23 млрд рублей. Таким образом, объем кредитования за год увеличился в два раза. Средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам снизилась с 14,3% (по данным на 1 января) до 13,6% (на 1 апреля).

«В целом, 2009 год оказался для рынка ипотечного кредитования провальным. Сейчас мы видим, что ситуация постепенно меняется к лучшему. Конечно, до докризисных показателей еще очень далеко: за этот же период 2008 года было выдано ипотечных кредитов на 129 млрд рублей. Но очевидно, что рынок идет на восстановление. Во многом такие показатели обеспечены тем, что начал проявлять себя отложенный спрос, накопленный за последние полтора года. Однако это стало возможным только при условии смягчения условий кредитования.

В последние месяцы многие банки снизили требования к сумме первоначального взноса (с 30% до 20%), чему в немалой степени поспособствовал принятый в феврале закон, касающийся секьюритизации ипотечных кредитов. По программе «Молодая семья» Сбербанк предоставляет кредиты при первоначальном взносе от 15% и по ставке от 10,5%. Конечно, этот пример пока единичен, и в целом для большинства населения ипотека все еще недоступна. Однако есть основания полагать, что оправдаются позитивные прогнозы, и на конец года ставка составит 11%. В этом случае, по оценкам некоторых экспертов, ипотека станет доступной для 40% наших граждан», – отмечает Лиана Пепеляева.

Как сообщили в пресс-службе Национального банка Республики Башкортостан, в первом квартале 2010 года республиканским заемщикам выдано 914 ипотечных жилищных кредитов на сумму 835,6 млн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2009 года этот показатель увеличился в 2,1 раза по объему и в 2,4 раза по количеству выданных ипотечных кредитов.

Сегодня о выдаче ипотечных кредитов в республике заявляют около 20 банков. Альфа-Банк предлагает населению ипотечные кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке жилья, кредиты на приобретение жилого дома (коттеджа), рефинансирование ранее полученного ипотечного кредита. Кредиты предоставляются на срок от 5 до 25 лет. Банк кредитует заемщиков, подтверждающих свои доходы как по форме 2НДФЛ, так и справкой по форме банка. А для корпоративных клиентов предоставляет специальные, льготные условия ипотечного кредитования.

Сегодня минимальная ставка при покупке квартиры в Банке Сосьете Женераль Восток в Уфе на вторичном рынке составляет 13,5% годовых в рублях. Первоначальный взнос – от 20% стоимости недвижимости. Срок кредита – от 1 до 25 лет. Банк Сосьете Женераль Восток рассматривает справки о доходах в свободной форме, причем это никак не влияет на величину процентной ставки. Существуют также программы, позволяющие приобрести в кредит загородную недвижимость (дома, земельные участки) или купить квартиру в строящемся доме под залог уже имеющегося в собственности жилья.

«Постепенно банки начинают возвращаться к кредитованию первичного рынка жилья, от которого практически отказались в конце 2008 года. Самым важным можно считать то, что потребители откликнулись на улучшение условий ипотеки и, увлекаемые снизившимися ценами, стали возвращаться на рынок жилья. Рост спроса на недвижимость естественным образом влияет и на ипотечный рынок, увеличивая количество сделок по покупке в кредит. В нашем банке особое оживление мы отметили после очередного снижения ставок весной этого года (суммарно за год ставки упали на 3,25% годовых в рублях)», – комментирует руководитель операционного офиса Банка Сосьете Женераль Восток в Уфе Рамиль Туляков.

По факту, как признают эксперты, ипотечный рынок республики сегодня делят четыре банка: Сбербанк, ВТБ24, Инвесткапиталбанк и «Мой банк. Ипотека».

«Мой банк. Ипотека» на сегодняшний день предоставляет кредит по программе «АИЖК – Мой дом» на приобретение готовой недвижимости. Минимальный размер кредита – 250 000 рублей, максимальный – 4 миллиона рублей. Срок кредитования от трех до 30 лет. Ставка по кредиту – от 10% до 11,5% годовых. Первоначальный взнос – от 30% от стоимости недвижимости. Кредитование по другим программам: «Мой новый дом», «Моя новостройка», «Мой новый дом – гармония» (на строящееся жилье) – пока приостановлено.

Уральский банк Сбербанка России выдает кредит на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт/отделку объекта недвижимости на территории России (в обеспечение оформляется кредитуемый объект недвижимости). Минимальная сумма кредита – 15 000 рублей. Максимальная сумма: до 80% стоимости кредитуемого объекта недвижимости – по кредитам на цели приобретения и строительства; до 70% стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) объекта недвижимости, но не более 70% его стоимости. Первоначальный взнос: от 20% стоимости объекта недвижимости, на приобретение/строительство которого предоставляется кредит; от 30% стоимости работ по реконструкции/ремонту кредитуемого объекта недвижимости.

Срок кредитования: до 30 лет – по кредитам на цели приобретения и строительства объектов недвижимости; до 10 лет – по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции объекта недвижимости. Процентная ставка устанавливается в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса.

Для заемщиков, не являющихся участниками зарплатных проектов:

• по кредиту в рублях – 13,5 – 14,75% годовых;

• по кредиту в долларах США, Евро – 10,1 – 12,1% годовых.

Для участников зарплатных проектов:

• по кредиту в рублях – 12,15 – 13,3% годовых;

• по кредиту в долларах США, Евро – 9,1 – 10,9% годовых.

В банке ВТБ24 предлагают ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке жилья или в новостройке, нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья, а также рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных другими банками.

• учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;

• ставка от 9,1% в долларах США и евро или от 12,6% годовых в рублях;

• срок кредитования – до 50 лет;

• досрочное погашение кредита – через три месяца без комиссий и штрафов.

На приобретение жилого помещения на этапе строительства в многоквартирном доме 2008 года постройки и позже со сроком сдачи дома (получения свидетельства о праве собственности) до конца 2010 года в ИнвестКапиталБанке существует программа кредитования «Любимый дом – Новостройка». Минимальная сумма кредита – 30% от стоимости недвижимости, но не менее 300 000 рублей. Максимальная сумма кредита – 70% от стоимости недвижимости, но не более 4 000 000 рублей. Срок кредитования – от трех до 30 лет. Процентная ставка по кредиту на этапе строительства – 17%.

В ИнвестКапиталБанке также есть программа «Любимый дом – Стандартный». Цель выдачи кредита – приобретение квартиры на вторичном рынке жилья. Минимальная сумма кредита – 300 000 рублей, не менее 30% от стоимости приобретаемого жилого помещения. Максимальная сумма кредита – 70% от стоимости жилого помещения, но не более 4 000 000 рублей. Процентная ставка – 9,4 – 11,4% в зависимости от срока и размера кредита. Срок исполнения обязательств по договору должен составлять не менее трех лет (36 месяцев) и не более 30 лет.

По данным Национального банка РБ, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях на 1 апреля составляет 13,6%, снизившись с начала года на 0,6 процентных пункта, средневзвешенный срок кредитования – 15,8 года.

Сейчас минимальные ставки у большинства коммерческих игроков составляют 14%, а первоначальный взнос – не менее 20%. У Сбербанка минимальная ставка объявлена на уровне 10,5%, у ВТБ24 она составляет 12,6%. «Уже сейчас минимальные ставки у ряда банков вернулись на докризисный уровень. Безусловно, требования к кредиторам все еще высокие. Но, полагаю, со временем эти требования будут снижаться. Так, уже с июня ВТБ24 планирует запустить программу «Ипотека с первоначальным взносом 10%». Кредит будет выделяться при условии дополнительного страхования риска невозврата ипотечного кредита в случае обращения взыскания на предмет залога. Что касается коммерческих банков, то уверена, что со второго полугодия и они начнут более активно смягчать условия кредитования. В противном случае им будет очень не просто конкурировать на этом рынке», – прокомментировала Лиана Пепеляева.

В частности, Альфа-Банк вновь снижает процентные ставки по всем программам ипотечного кредитования. Снижение процентных ставок составило до 2,5% в рублях и до 1,5% в долларах США. Теперь минимальные процентные ставки на ипотечные кредиты в Альфа-Банке составляют от 15% в рублях и от 12,5% в долларах. «Это второе снижение процентных ставок на ипотеку в текущем году. Улучшение условий кредитования явилось следствием позитивных изменений как на рынке ипотечного кредитования, так и в экономике в целом. Мы наблюдаем повышение интереса к ипотеке со стороны населения и надеемся, что понижение процентных ставок наряду с еще пока сниженными ценами на недвижимость позволят клиентам более выгодно решить квартирный вопрос», – констатирует директор розничного бизнеса филиала «Башкортостан» Вадим Юрченок.

«Снижение ставок – четкая тенденция, которой подвержен весь ипотечный рынок России. Поэтому дальнейшее снижение однозначно будет», – отмечает руководитель операционного офиса Банка Сосьете Женераль Восток в Уфе Рамиль Туляков. Аналогичного мнения придерживается исполнительный директор банка УРАЛСИБ по региональным коммуникациям Сергей Лобанов: «Рынком уже зафиксировано снижение ипотечных ставок, и, скорее всего, снижение будет продолжено».

В этом году ситуация принципиально не изменится, и роста ипотечных портфелей у частных банков не будет, уверен директор Центра экономических исследований МФПА Сергей Моисеев. По словам Рамиля Тулякова, в абсолютных цифрах спрос действительно растет медленно и не приближается к показателям 2007–2008 годов, когда в стране наблюдался бум и на рынке недвижимости, и в ипотечном кредитовании. «Тем не менее, количество сделок растет месяц от месяца, то есть тенденция к увеличению налицо. Однако следует отметить, что количество ипотечных банков сегодня по-прежнему ниже, чем два года назад. Причиной этого является не только нехватка долгосрочных заемных ресурсов у самих банков, но и нестабильность цен на жилье, не имеющих четкой тенденции к росту, и сохраняющаяся низкая ликвидность недвижимости. Нужно учитывать также и тот факт, что ставки по потребительским кредитам в среднем в полтора раза выше, и многие банки просто не могут выдерживать ценовую конкуренцию на ипотечном рынке», – констатирует эксперт.

У госбанков совсем иная ситуация, подчеркивает Сергей Моисеев, потому что, с одной стороны, они могут привлечь длинное и дешевое фондирование, а с другой – перед ними стоит однозначная политическая установка по увеличению портфелей. В этих целях правительство предложило выделить 250 млрд рублей на поддержку ипотечного рынка (совокупно 160 млрд рублей пенсионных средств, 50 млрд собственных средств ВЭБа на выкуп облигаций у банков, 40 млрд на кредит АИЖК).

Отметим, что в начале февраля в беседе с главой федерального Фонда содействия жилищному строительству Александром Браверманом Дмитрий Медведев заявил, что ставка ипотечного кредитования будет снижаться по мере выхода из кризиса. «Прошлый год был тяжелый из-за финансового кризиса, но несколько лет назад ипотечная ставка стала достаточно серьезно снижаться, и сейчас она будет снижаться: у нас есть прогнозы. Плюс мы используем новые механизмы, чтобы активизировать жилищное строительство», – отметил президент.

Для того чтобы ипотека была привлекательной, ставка должна быть на уровне 10% годовых, а в таком случае колебания по стоимости фондирования даже на один процентный пункт серьезно влияют на процентную маржу банка, поясняет член правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко.

Впрочем, Сергей Лобанов уверен в том, что рынок ипотечного жилья все же приходит в себя. «Кризисное падение цен на квартиры во многом прекратилось, и сегодня цены на некоторые виды жилья даже тихонько поползли вверх. Рынок сдвинулся, и это, в свою очередь, подтолкнуло тех, кто в кризис занимал выжидательную позицию, к заключению ипотечных сделок. Сегодня объем их активно растет. При этом сегодняшние заемщики к решению купить квартиру в кредит стали подходить более взвешенно», – резюмирует эксперт.