«Нереально дорого». Эксперт подсчитала, во сколько сейчас обойдется покупка квартиры

В конце марта Центробанк вновь снизил ключевую ставку — до 15%. Для рынка это позитивный знак, вот только в реальности базовая ипотека по-прежнему недоступна для большинства россиян. Что же делать в такой ситуации: снимать жилье или пора влезать в ипотеку, пока цены не стали еще выше? На эти и другие самые актуальные на сегодня вопросы в колонке для портала E1.RU ответила Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости из Екатеринбурга.

В целом картина на рынке недвижимости стала чуть менее мрачной, однако это именно «чуть»: выздоравливать нам всем еще долго. Но жизнь продолжается, и вопросов у клиентов меньше не стало. Отвечаю сегодня на самые острые.

Да, упал. В декабре и январе застройщики на ажиотаже продали много, сейчас спрос выдохся. Когда он возобновится, трудно сказать: надо, чтобы в семьях родились новые дети, чтобы люди накопили на первоначальный взнос. Застройщики, конечно, предлагают сейчас программы без первоначального взноса и рассрочки, но там свои нюансы. Всё-таки это уже костыли, а не рынок. При этом никакого снижения цен не предвидится.

Это не снижение — так, небольшая корректировка. Да, цены снижаются точечно, на время акций, и покупатели, которые сейчас есть, гоняются за такими предложениями, потому что без акций цены на новостройки — космос.

Особенно это видно, если сравнивать стоимость одних и тех же новостроек от застройщиков и от физлиц, по переуступке. К нам недавно пришел покупатель, который выбрал себе квартиру в новостройке — 12 миллионов рублей. Поскольку у него была наличка, мы сразу пошли искать продавца по переуступке и нашли. В этом же ЖК, похожая квартира. Купили мы ее за 9 миллионов. Вы понимаете разницу?

Конечно, там были свои обстоятельства: человек был готов на серьезный дисконт, потому что ему надо было продать срочно. Но даже с учетом этого разница колоссальная. Треть стоимости!

Тем не менее системного снижения цен от застройщиков ждать не приходится. Текущая экономическая ситуация и капкан льготных программ просто не оставляют им такого пространства для маневра.

Снизить-то ее снизили, но не настолько, чтобы базовые ипотечные ставки стали адекватными.

Ставка 18% — это нормально? Да, это не 30%, как год назад, но это всё равно очень дорого! Вот взял человек квартиру на вторичке за 5 миллионов, из них 4 миллиона в ипотеку под 18%. Давайте посмотрим, какие платеж и переплата у него будут при разных сроках, если взять ипотеку сейчас:

• 15 лет — ежемесячный платеж — 64 417 рублей, общая переплата — 11,6 миллиона;

• 20 лет — ежемесячный платеж — 61 732 рубля, общая переплата — 14,8 миллиона;

• 25 лет — ежемесячный платеж — 60 697 рублей, общая переплата — 18,2 миллиона.

Поэтому квартиры на вторичном рынке сейчас преимущественно покупают за наличку — те, кто снимает деньги с депозитов и перекладывает в недвижимость. И правильно делают, кстати. Низкий спрос сейчас сдерживает цены, а вот когда спрос начнет восстанавливаться (это вопрос времени), рынок довольно быстро отыграет вверх.

В принципе, неплохо продается. Если цена в рынке, не завышена, то объекты уходят довольно быстро. Конечно, преимущественно за наличку.

Да, покупателей на рынке пока немного, но и продавцов тоже немного. Большинство просто присматриваются, зондируют спрос, ждут, когда можно будет продать дороже, так что некоторый баланс на рынке вторички есть. Но пока о том, чтобы на вторичном рынке росли цены, речи не идет. Может быть, только на отдельные объекты в хорошей локации.

В основном цены даже снижаются: квартира, которая год назад стоила, к примеру, 4,5 миллиона рублей, сейчас продается за 4 миллиона. Не выставляется на продажу, а реально продается.

Я это подчеркиваю отдельно, потому что многие оценивают рынок недвижимости по объявлениям на сайтах объявлений — в первую очередь продавцы. Смотрят на цены по аналогичным объектам, ставят примерно такую же цену и ждут звонков — долго и безрезультатно. Рыночная цена узнается и формируется иначе!

Вернемся к теме: есть ли смысл продавцам ждать роста спроса и, соответственно, цен? Кому-то, может быть, имеет, кому-то нет. Тут надо смотреть ситуацию в комплексе и понимать, что до полноценного оживления рынка еще год-полтора. Это если не случится чего-то неожиданного.

Если ваша квартира, например, успешно сдается, квартиранты приличные, никакой срочной надобности в продаже нет, зачем гнать коней? Если же квартиру вы не сдаете, а просто ждете лучшего момента, то какой смысл ее «консервировать»? Зачем каждый месяц впустую платить коммуналку? Тут разумнее продать объект и эти деньги куда-то реинвестировать — да даже хороший участок земли купить.

Есть одна категория покупателей, которым я однозначно посоветовала бы продавать жилье. Это семьи, которым надо расширяться. Например, у них родился ребенок и им хорошо бы переехать из однушки в двушку, тоже на вторичке, при условии, что у них есть какие-то дополнительные деньги, например, маткапитал или какие-то накопления. Им выгоднее расшириться сейчас, а не через год, когда накоплений или маткапитала на доплату может уже не хватить.

Смотря кому. Если семья не подходит под льготную ипотеку, однозначно выгоднее пока снимать. Покупать по базовой ставке пока нереально дорого.

Если семья подходит под льготную программу, то иногда выгоднее купить новостройку, но не в центре и не в прилегающих к центру районах, конечно. Допустим, молодые родители с маленьким ребенком, оба фрилансеры, не привязаны к месту работы. То есть возможности есть, но их нужно искать и трезво оценивать.

Лично мне кажется, что большинство тех, кто подходит под семейную ипотеку и имеет первоначальный взнос, уже сделали свой выбор: купили новостройку или построили дом. Для остальных этот выбор сегодня, увы, даже не стоит: люди будут снимать, потому что купить пока нереально.

Глобально — наблюдать, терпеть и ждать, других вариантов у нас нет. Ключевая ставка всё же снижается, хоть и медленно. Есть надежда, что мы всё-таки придем к каким-то адекватным для экономики значениям.

А тем, кому жилищный вопрос надо решать прямо сейчас: съезжаться, разъезжаться, покупать, продавать, — надо это делать, просто внимательно. Сейчас такое время, когда рынок недвижимости нездоров и могут быть всякие перекосы. Но, поскольку перекосы могут быть в любую сторону, например, похожие квартиры могут различаться в стоимости очень значительно, надо держать ушки на макушке и прицельно искать тот вариант, который выгоден именно вам.

С 1 апреля банки стали жестче оценивать заемщиков перед выдачей кредитов. Прочитайте также мнение эксперта, стоит ли ждать расширения льготных ипотечных программ.