Купить собачью конуру за бешеные деньги? Рынок недвижимости России готовится к новому росту цен

Застройщики России медленно приходят в себя после идеального шторма, в котором оказались благодаря Центробанку. Ставка по ипотеке перевалила за психологически важную отметку в 20% годовых, и продажа недвижимости окончательно остановилась.

Так что теперь девелоперы вынуждены придумывать, что же делать с огромным количеством нераспроданных квартир, которые обычному человеку купить уже абсолютно нереально. Подробности — в материале MSK1.RU.

По данным «Дом.РФ», сейчас в России построено или строится 115,4 миллиона квадратов жилья в многоквартирных домах. Из них продано только 41,5 миллиона квадратов, а оставшиеся 73,9 миллиона квадратов либо не распроданы, либо продажи даже не открыты.

В Москве доля уже проданной жилплощади в новостройках составляет 46%, а вот в других регионах ситуация намного хуже. В Московской области продано только 37% от того, что построено или еще строится (3,3 из 9,0 миллионов квадратов), а в Краснодарском крае — лишь 28% (2,3 из 8,2 миллиона квадратов).

Ситуация в Краснодарском крае одна из самых тяжелых для девелоперов: спекулятивный пузырь недвижимости, надувавшийся в последние годы, похоже, скоро лопнет.

И вот теперь девелоперы судорожно придумывают новые сценарии. Один из них, говорят участники рынка, — вынужденное снижение стоимости недвижимости на рынке новостроек на 10–15% в 2025 году, если Центробанк не снизит ключевую ставку.

Снижение цен на новостройки может привлечь инвесторов, которые увидят в этом возможность купить качественную недвижимость по более доступным ценам. Однако обычные покупатели могут отложить покупку, ожидая дальнейшего снижения цен.

Сейчас разлетаются самые дешевые варианты на рынке недвижимости — это студии и мини-квартиры (площадью менее 28 квадратов). Тем более что в Москве и Подмосковье скоро будет нельзя возводить и продавать такие объекты. Вот спрос и растет.

Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» уверен, что в ближайшее время крупные девелоперы начнут информационную атаку на правительство. Дайте, мол, денег на поддержание штанов. На самом же деле, говорит Кричевский в интервью MSK1.RU, финансовые показатели крупнейших стройкомпаний очень неплохие, и банкротство им точно не грозит.

— У крупнейших застройщиков сформировалась за «жирные» времена льготной ипотеки такая масштабная финансовая подушка, что ее хватит на то, чтобы создать еще одного такого же застройщика, — объясняет Кричевский. — Застройщики очень не хотят жертвовать частью выручки и чистой прибыли ради того, чтобы строить лучше и чуть дешевле. Но со временем им придется к этому прийти — другого выхода всё равно нет.

— А что будет с недостроенным и нереализованным жильем? Это ведь почти 74 миллиона квадратов.

— Падение продаж, само собой, уже есть. Выдача ипотеки в июле обвалилась втрое относительно июня. Но это не значит, что сразу же рухнет вся отрасль. Во-первых, есть семейная ипотека, во-вторых, у девелоперов есть деньги, чтобы продержаться. И, главное, хороший зазор по марже, чтобы снижать цены.

— Ну а что посоветуете тем, кто хотел бы взять ипотеку? Ждать, пока ставки снизятся в разы.

— Ипотека де-факто сейчас недоступна. Но в сумасшедшие прогнозы о том, что цены у застройщиков рухнут на 20–30% до конца года, верить не стоит. С текущих значений максимальная просадка до конца года — это 10% и 15% — на определенные лоты под новогоднюю распродажу. А вторичка будет и дальше медленно снижаться, к концу года от нынешних цен возможно падение еще на 2–4%.

Директор рынков России и СНГ FAM Properties Валерий Тумин также уверен, что кроме повышения ставок по ипотеке на рынке будет и повышение стартовой цены недвижимости. По крайней мере, в 2024 году.

— Девелоперы будут вынуждены повышать цены на недвижимость, чтобы компенсировать растущие издержки. Из-за падения спроса и высоких цен на жилье девелоперы могут сократить объемы строительства, что приведет к дефициту жилья в будущем, — говорит Тумин.

Однако он уверен, что застройщики сумеют добиться от государства мер господдержки: чтобы избежать социальной напряженности и банковского кризиса, девелоперам всё же дадут льготные кредиты или субсидии.

Директор по маркетингу федеральной системы бронирования квартир Нмаркет.ПРО Павел Ильин отмечает, что уже сейчас количество новых проектов на рынке всё меньше. То есть девелоперы распродают то, что есть.

— Да, конечно, на рынке есть затоваривание. Чтобы продать весь построенный объем, застройщикам придется постараться. Это в том числе может привести к скидкам и акциям от застройщиков в ближайшие месяцы. Хотя рынок реагирует небыстро. Но вот, например, в Петербурге во втором полугодии 2024 года в продажу выйдут в три раза меньше квадратных метров, чем в первом: полмиллиона вместо 1,5 миллиона.

А до этого мы рассказывали о жизни в Ереване и недвижимости в Крыму.