В обиде на первый этаж

Уфимские риелторы пришли к выводу, что жители нашего города практически перестали приобретать квартиры, расположенные на первых этажах хрущевок и многоэтажек. При этом потенциальных покупателей жилья не привлекает даже низкая по сравнению с другими объектами стоимость квадратного метра.

Весь кризисный период квартиры на нижних этажах были популярны из-за дешевизны. Стоимость квартиры в современных многоквартирных домах зависит в том числе и от высоты этажа: чем выше этаж, тем выше стоимость квадратного метра. Однако статистика показывает, что спрос на подобные квартиры падает. По мнению аналитиков, сегодня цена по-прежнему остается решающим фактором при выборе квартиры покупателем, но при этом не в ущерб качеству жилья. Кроме того, частные инвесторы, чья активность заметно снизилась в кризисный и посткризисный период, предпочитали приобретение квартир именно на низких этажах. Однако с мая традиционно начинается спад деловой активности, который продлится до сентября. Сейчас в структуре покупателей преобладают люди, приобретающие квартиры «для себя, для жизни», с более высокими запросами к качеству будущего жилья.

На рынке городской недвижимости квартиры на первых этажах традиционно считаются самыми неликвидными. В прежние годы негативное отношение к такому жилью выражалось в категорических приписках в объявлениях по обмену: «Первый и последний этажи не предлагать!». Сегодня «дискриминация» представлена иначе: такие квартиры стоят дешевле своих «братьев» на средних и верхних этажах.

Список недостатков первого этажа действительно впечатляет. «Квартиры здесь отличаются массой неудобств, – комментирует директор агентства недвижимости «Мир квартир» Денис Павлов. – Как правило, они холоднее. Из подвала доносится неприятный запах, сырость. Чем ближе к земле, тем больше шума: от машин, прохожих. Меньше солнечного света. Среди экологических противопоказаний можно отметить загазованность воздуха. Кроме того, безопасность на первых этажах не гарантирована». По словам эксперта, в таких квартирах очень часто нет балкона или лоджии, тогда как в аналогичных по площади, но расположенных на более высоких этажах есть.

Поэтому неудивительно, что объекты, о которых идет речь, намного дешевле: по мнению экспертов, стоимость квартир на первых этажах ниже в среднем на 10-15%. И эта разница в цене остается практически неизменной в последние 20 лет, то есть за все время существования российского рынка недвижимости. При этом отношение к другим «аутсайдерам» – последним этажам – все-таки поменялось: в 1990-е годы квартиры там стоили на 8-10% ниже «срединных». Сегодня разница сократилась до малозаметных 2-3%. Видимо, граждане поняли преимущества жизни «на высоте». А вот первый этаж по-прежнему непопулярен.

«Если рассматривать приобретение квартиры для жилья, а не в инвестиционных целях, в многоэтажном доме я бы выбирала всегда второй или третий этаж. Причин несколько. Во-первых, может сломаться лифт (у нас, впрочем, как и за рубежом, этого не избежать), на второй или третий этаж подняться легко. Во-вторых, если произойдет пожар, прыгать в крайнем случае придется не с 6 или 25 этажа. В-третьих, первые этажи зачастую обворовываются. Но и на последних этажах я бы не стала жить. Самый приемлемый, на мой взгляд, вариант – средние и нижние этажи (за исключением первого). Собственно говоря, я и живу на втором этаже, – рассказывает уфимка Алина Хамитова. – На первом этаже, как правило, бывает сыро и холодно, кроме того, под окнами могут оказаться парковка или контейнеры для мусора. Да и вору, как я уже говорила, проще влезть на первый этаж. Для борьбы с этим злом приходится ставить решетки на окна, что довольно дорого и не всегда эстетично».

Но у квартир на первых этажах есть и свои преимущества, считает Альбина Хамитова. Например, это возможность заполучить в свое пользование «комнату» в подвале (впрочем, сейчас активно создаются ТСЖ, поэтому заполучить подвал будет проблематичнее). Можно расширить жилплощадь, сделав пристройку или расширив, например, лоджию (хотя это требует отдельных согласований в БТИ и прочих «приятных» местах). При перепродаже такая расширенная и облагороженная квартира может стоить дороже. А главное – квартиру на первом этаже можно превратить в офис и зарабатывать неплохие деньги на аренде. Но это уже другая тема.

Эксперты уверены: преимущества у первых этажей есть, но их не так много. Такие квартиры могут быть удобны для людей пожилого возраста: не надо подниматься по лестнице. Особенно если в доме нет лифта.

Также следует упомянуть о том, что жильцы всегда имеют возможность разбить прямо под окнами садик-огородик (если, конечно, придомовая территория позволяет), а мамы почти безбоязненно отпускают на прогулку детей – за ними проще наблюдать из окна первого этажа. Кроме того, можно сэкономить на услугах грузчиков при переезде или доставке крупногабаритных вещей. Наконец, отсутствует риск залить соседей снизу и нажить себе неприятности.

Существует и еще один вариант, о котором уже говорилось выше: рассматривать квартиру не как жилье, а как коммерческую площадь. Застройщики, конечно, знают о нелюбви некоторых граждан к квартирам, расположенным на первых этажах. Поэтому довольно часто они первый и второй этажи новых домов отводят под нежилые помещения, которые затем могут очень выгодно продать. Например, на первых и вторых этажах могут располагаться рестораны, магазины, химчистки и т.д. При этом цена нежилых помещений выше, чем средняя цена квартир в жилом комплексе.

Помещение на первом этаже можно перевести в нежилой фонд и использовать в качестве магазина или офиса. Это было особенно популярно в середине уходящего десятилетия. Сегодня же, в свете известных сложностей в сфере коммерческой недвижимости, поступать таким образом стали реже. Тем не менее, как отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, подобное переформатирование выгодно и при сегодняшнем состоянии рынка – правда, при условии, что квартира находится в проходном месте, на так называемой «красной линии». По мысли эксперта, использование объектов, расположенных в глубине кварталов, в качестве коммерческой недвижимости нецелесообразно.

Что касается квартир на первых этажах новостроек, то, как утверждают эксперты, с каждым годом их число будет заметно сокращаться. Все чаще и чаще сегодня такие объекты отдаются под магазины, офисы компаний, салоны красоты. Но количество новых домов с квартирами, предназначенными для проживания, по-прежнему велико.