Долгострои и первые квартиры-студии: как живут обманутые дольщики и все те, кто помнит кризис 2008 года

Мы пережили немало экономических кризисов за последние два десятка лет. Как это обычно бывает, где тонко, там и рвется: всякий раз попадал под каток чувствительный жилищный вопрос. В проекте «Архитектура перемен» вспоминаем победы и поражения минувших дней и выясняем, какие именно события и реакции на них заставили наши города, дома и квартиры выглядеть так, как сейчас. В этой серии вернемся в нестабильный 2008 год, породивший пикеты и голодовки обманутых дольщиков.

Долгострои и владельцы проблемного жилья

В тучные нулевые люди распробовали ипотеку, спрос на квартиры рос и застройщики за ним не успевали, несмотря на то, что буквально штамповали дома и не испытывали трудностей с финансированием. Это подстегивало рост цен.

— Накануне обвала недвижимость дорожала безумно. Люди выходили на сделку, получали задаток и возвращали двойной, потому что продавали дороже через две недели. Кто мог, по три ипотеки брали, — вспоминает Александр Чернокульский, управляющий компанией «Жилфонд» в Новосибирске.

Золотое время закончилось внезапно: грянул кризис 2008 года. Продажи квартир в новых домах остановились. А строителям приходилось рассчитываться по кредитам, которые они набрали у банков. Многие объекты пришлось поставить на паузу. Страна столкнулась с такими явлениями, как долгострои и обманутые дольщики.

— Многие говорят, что проблема дольщиков появилась в 2008–2009. Но в эти годы она лишь стала более осязаемой, — говорит Андрей Агеенко, руководитель отдела продаж специализированного застройщика «Формула строительства». И рассказывает, как и раньше можно было наткнуться на мошенников с серыми схемами и двойными продажами квартир. Или компании, которые вроде бы начинали стройку, но в итоге присваивали средства пайщиков и дольщиков.

— Но таких застройщиков было немного. Почти все они за это отбывают наказание, — поясняет Андрей Агеенко.

Гораздо больше людей пострадало из-за того, что некоторые компании после событий 2008 года обанкротились. Тогда масса неудовлетворенных дольщиков стала критической.

— Чтобы зайти на площадку, необходимы огромные деньги хотя бы на покупку участка и разработку проекта. А продажи квартир резко упали. У одних людей просто не было денег на покупку, другие боялись вкладываться в недвижимость на стадии строительства. У застройщиков не стало своих активов, не стало прибыли. Строительные компании банкротились, из-за чего не могли выполнять все обязательства, — говорит эксперт.

Как раз в 2008 году взял ипотеку Юрий Нигородов. Дом на Пархоменко был один из первых в Омске, в котором можно было приобрести жилье по договору долевого участия. Обманутый дольщик вспоминает, что всё было законно:

— Специалисты банка тщательно изучали все документы. Разрешение на строительство проверяли чуть ли не под лупой.

Однако строительство девятиэтажки было заморожено на уровне котлована. Компания «ОмСтрой-2001» в 2011 году была признана банкротом, еще спустя два года — полностью ликвидирована.

Дела обманутых дольщиков были громкими. При этом они были не так уж многочисленны, считает доцент УрГЭУ-СИНХ Константин Юрченко:

— В конечном счете государство адекватно отреагировало на существование таких эпизодов, были приняты поправки в закон о долевом строительстве, который хорошо защищает физическое лицо, вступившее в целевую программу.

С ним не согласен Андрей Агеенко. Он уверен, что помощь подоспела поздно:

— К 2013 году в стране было 650 проблемных объектов и в районе 65 000 обманутых дольщиков. Сегодня эти цифры в разы больше — примерно 2800 проблемных объектов и около 100 000 обманутых дольщиков. В масштабах всей страны это, конечно, цифры небольшие. Но подумайте, каково остаться без денег и без жилья. И это еще многим людям успели помочь. Я думаю, что если бы программу проектного финансирования [позволяла инвесторам получить льготное банковское кредитование] ввели тогда, то всего этого можно было бы избежать.

Ипотека умерла и воскресла

Доходы упали у всех. Мировой кризис «схлопнул» предложения банков, а стоимость квадратного метра в начале 2009 года резко откатилась вниз. При этом многие ипотечники попали в разряд неплательщиков или балансировали на грани. Так было с Натальей, жительницей «Солнечного» в Красноярске:

— Я года два в кошмаре жила. Купила в апреле 2008 года на пике роста цен малюсенькую квартиру за 1 850 000. А через два месяца знакомые взяли нормальную двушку на улице 60 лет Образования СССР за 1 700 000. И дифференцированный платеж — это жесть! Я тогда 30 000 рублей получала, платеж был 23 000. Почувствовала бедность на себе. Это сомнительное успокоение — «зато квартира своя». Она ж не своя. В итоге сделала рефинансирование в другом банке.

Жуткое комбо получили дольщики, бравшие валютную ипотеку, считает Олег Золотов, председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» в Омске.

В 2008 году большинство банков перестали выдавать кредиты, либо взвинтили ставки до 36% годовых.

— У нас был случай, когда в 2008 году пришел человек покупать квартиру, но ему в ипотеке отказали все банки города. Хотя был платежеспособный, — вспоминает Андрей Агеенко.

В 2010–2011 годах появились программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по ставкам в 10–11%, — говорит директор по развитию компании «Жилфонд» в Красноярске Максим Омельянчук:

— Рынок заново на низких ценах и ипотеке стал восстанавливаться. Пошло-поехало. Потом подключился материнский капитал, появился отложенный спрос и цикл завертелся.

Самобытная архитектура пострадала, взгляд упал на Европу

Мировой финансовый кризис негативно повлиял на облик российских городов. Визуальная ценность того, что создавалось, стремилась к нулю.

— В это время архитектура должна была развиваться. Подниматься на успехе предкризисных жирных годов, когда произошел очень важный рывок и появился новый уровень. Но облик городов во многом определяет жилищное строительство. А его развитие связано с ипотеками, кредитами, проектным финансированием. Архитектура без финансирования не выживает. Поэтому много осталось бумажных проектов, которые не реализованы до сих пор. Реально не было денег на хорошую архитектуру, поэтому мы опять начали приседать. Особенно это стало заметно в регионах, — объясняет председатель московского архитектурного общества Борис Олегович Уборевич-Боровский.

— Строили весьма спорные дома с башенками, а в город пришли навесные фасады самого разного качества, от синего стекла до керамогранита, — описывает «дикую эклектику» Новосибирска директор RID Analytics Елена Ермолаева.

Возводить дома не перестали. Но сразу после кризиса фокус сменился на дешевые материалы и скудный визуал.

— Были однотипные и серые дома без каких-либо интересных решений, как архитектурных, так и технологичных. Строили мало и очень скучно, — говорит Иван Зорин, представитель группы компаний «ЖилСтройИнвест» в Уфе.

Как только страна выдохнула после событий 2008 года и у людей появилась возможность покупать квартиры, снова появилось и предложение.

— С 2010 года региональные компании начали привлекать европейские архитектурные бюро на проектирование и на эскизы. Они старались предугадать, как запросы потребителей изменятся. Всем хотелось современной европейской архитектуры. А в 2011–2014 годах эта практика была практически повсеместной, — говорит Сергей Разуваев, директор компании «Маркетинг-Консультант».

Малоэтажки как лицо периферии

Города интенсивно застраиваются на окраинах. От точечного покрытия площадей практически отказались. Мелкие застройщики, которые брались за штучные дома, не пережили кризис. Бизнес среднего уровня сконцентрировался на жилых комплексах. А для крупных контор стали актуальны мегапроекты — огромные массивы комплексной застройки на периферии. Сначала малоэтажные, а к концу периода уже высотные, говорит главный архитектор компании «Волгатрансстрой-проект» Дмитрий Орлов. И приводит в пример микрорайон «Кошелев», который в 2010 году стал пионером ковровой застройки в Самаре.

— Цена 1-комнатной квартиры равнялась стоимости комнаты в центре города. Лучше далеко, но свое, — говорит про «Кошелев» Ольга Пискаева, президент Поволжской гильдии риелторов. Она вспоминает, что у проекта даже был свой банк.

Ярославль тоже пытался пойти по пути малоэтажного строительства. Таков был приоритет, обозначенный властью.

— По мнению чиновников, у людей был спрос на такие дома, так как жить в них приятнее и комфортнее, чем в многоэтажках, — говорит архитектор Илья Клягин. Он приводит цифры, обозначенные ярославским губернатором Сергеем Вахруковым: в 2008 году в области вводилось около 15% малоэтажного жилья от всего объема новостроек, в 2011 году доля выросла примерно до 40%, а за несколько лет ее планировали увеличить до 50% и больше.

К масштабным проектам в этом сегменте относилась застройка 72 гектаров в районе деревни Ченцы под Ярославлем. Но застройщик обанкротился, недострои забросили. И только в 2019 году несостоявшимся новоселам обещали выплатить компенсации из федерального Фонда защиты прав дольщиков.

Высотки меняли городскую картину

Высотное строительство в отдаленных районах приобрело конкретную функцию — цивилизовать местность, включив ее в городской контекст. В октябре 2012 года в Нижнем Новгороде началось строительство масштабного жилого комплекса «Цветы». За четыре года строительства бывшая производственная зона совершенно изменилась и стала полноценной частью городской среды с преимуществами жизни на природе.

— Разумеется, застройщики не могли строить дома выше, чем разрешено правилами землепользования. Но там, где была допустима высотная застройка, стремились возвести побольше этажей. С экономической точки зрения эта логика вполне понятна: бизнес всегда стремится к наибольшей выгоде. С другой стороны, за каждым высотным зданием стоит определенная нагрузка: нужны более мощные системы водоснабжения и теплоснабжения, а это дополнительные расходы на оборудование, — считает омский архитектор Александр Бегун.

Вспоминает, как тянули сети в поле, руководитель челябинского агентства недвижимости «ДомИНВЕСТ» Лев Шпайзман. Корпорация жилищного строительства и ипотеки, ранее работавшая как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, при губернаторе Михаиле Юревиче занялась еще и застройкой:

— Попробовали начать с микрорайона «Парковый». Наставили панелек, а инфраструктуру создали с большим опозданием, причем потратили на нее большие деньги. Тянуть сети в поле — дорогое удовольствие. Тем не менее квартиры распродали, этот опыт им понравился, и тогда зарегистрировали строительную компанию под названием «Гринфлайт». Без торгов она получила половину земель КЖСИ. И рынок фактически оказался монополизирован. Появился микрорайон «Академ Riverside». При этом другим застройщикам негласно было запрещено строить панельное жилье. Это очень плохо сказалось на всей строительной отрасли — не было честной конкуренции. Остальным осталось возводить более дорогое жилье.

Двор без машин: с богатых берут пример

Новостройки для обеспеченных горожан в то время резко выделялись на общем фоне. Квартиры в таких домах все-таки покупали, если не местные жители, то люди из соседних регионов, которые имели свободные средства и хотели вложить их в недвижимость. А потом получать пассивный доход от сдачи, говорит Игорь Поповский, архитектор, доцент кафедры архитектуры НГУАДИ.

Проще было сдавать жилье в центре, следовательно, оно охотнее покупалось. Это подстегнуло застройщиков строить на центральных улицах более дорогие дома. А эконом-жилье здесь, по мнению эксперта, сдало позиции. Девелоперы, которые вовремя перестроились, получили значительный рост.

В 2012–2013 годах на первый план вышли компании, которые уделяли очень много времени проекту, его проработке. И потребитель потихоньку начал к этому привыкать, — считает Сергей Разуваев, автор серии книг «Библиотека девелопера».

— Появилось четкое расслоение по комфортности жилья. Стали появляться закрытые элитные комплексы, например, «Тихвин». Там есть всё: и детсад, и парковки, и фитнес, и рестораны на первом этаже для очень богатых людей, — говорит экс-начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Вяткин.

Респектабельные проекты превратились в визитные карточки застройщиков. Они это понимали и старались выжать максимум из имеющихся ресурсов, чтобы сделать как никогда хорошо.

— Это уже переход из зарабатывания денег именно в позиционирование, в работу с брендом. Приходилось думать не только, какие будут окна и батареи, а еще и как будет выглядеть подъезд, двор, — рассказывает Андрей Панасюк, гендиректор UP ConsAllt в Тюмени.

Пример оказался заразителен. Застройщики стали уделять внимание благоустройству и детским площадкам, и это касалось не только «элитки», говорит Анастасия Поддубная, генеральный директор агентства «SMART Недвижимость» в Екатеринбурге.

Концепт «двор без машин» стал превалирующим. Но это негативно повлияло на городские территории:

— Если пройти по соседним улицам, там — одни машины, среда перегружена парковками — это обратная сторона медали, — признает Игорь Поповский, доцент кафедры архитектуры НГУАДИ.

Как живется в маленькой студии

Гонясь за показательным богатством придомовой территории, застройщики помнили, что деньги не текут рекой, как раньше. Было важно рационально подходить к квадратам — размахиваться в площадях больше не получалось. В строительных компаниях появились отделы, которые отслеживали потребности населения.

— Особенность периода последних 10–15 лет — в том, что после каждого кризиса площадь квартиры сокращалась на 5–15 метров в зависимости от комнатности. Из-за того, что весомая часть жизни людей проходит на кухне, покупателям хотелось, чтобы кухни оставались просторными. Площадь сокращали за счет подсобных помещений и комнат. После периода восстановления средняя площадь снова начала увеличиваться до 40–42 квадратов. В этот период появились студии — маленькие квартиры, которые совмещают комнату и кухню, — поясняет Оксана Кадацкая, начальник отдела продаж строительной компании «Светлояр» в Ярославле.

Студии оптимальны для ипотеки под среднюю зарплату. Их делали настолько крохотными, чтобы они едва вписывались в социальные нормы, считает Дмитрий Орлов, главный архитектор самарской компании «Волгатрансстрой-проект»:

— Такие квартиры берут под аренду как неплохое капиталовложение, не для себя. Их снимают студенты, гастарбайтеры, приезжие. Чем меньше площадь, тем лучше. В первых проектах массовой застройки — «Кошелеве», «Южном городе», «Волгаре» — доля однокомнатных квартир достигает 70%. Стоит дом, и в нем на этаже — 8–10 квартир. И из них только две двухкомнатных, остальные однокомнатные. Очень населенный этаж.

На рынке Новосибирска квартиры-студии впервые появились в 2009 году, уверена Елена Ермолаева, директор RID Analytics. Благодаря губернаторской программе, которая действовала с 2008 по 2010 годы и субсидировала ипотеку на новостройки, такие студии очень быстро разлетелись. И даже если бы ее не было и ипотеку бы человеку не дали, сколько-то он мог наскрести, добавляет Александр Чернокульский, управляющий компанией «Жилфонд» в Новосибирске.

— Доступность цены — это крайне значимый маркер для потребителя. Во время кризисов сбережения стараются вложить в недвижимость как фактор наиболее надежный. В период 2008–2010-х мы убрали из проектов большие квартиры и переключились на площади в 24–30 квадратных метров, — рассказывает Виктор Суетин, председатель Совета ассоциации «Пермские строители».

Отдавали пустую «коробку»

Нормальной практикой было сдавать жилье даже без межкомнатных перегородок.

— Боролись за квадратные метры и сдавали незаконченные квартиры, без отделки. Широко вошел в практику монолитный каркас, — по словам Михаила Вяткина, эта технология строительства позволяла презентовать такое жилье в Екатеринбурге как квартиры с широкими возможностями планировок.

А в Самаре, напротив, эксперты выделяют показательную тенденцию — продавать квартиры с отделкой.

— Чтобы люди могли купить и заехать без лишней головной боли. Чувствуется, что горожане начали уставать от ремонтов и у них не хватает денег. Началась экономия, и жилье вновь стало более стандартизированным, — говорит Дмитрий Орлов.

Выбрались из кризиса, но это не конец

Пыль смятения, поднятая бурей 2008 года, осела. По мнению кандидата экономических наук Константина Юрченко, мировой финансовый кризис не сильно повлиял на российскую экономику, поскольку достаточно быстро восстановились цены на нефть.

— Многие девелоперы озолотились, так как люди массово начали скупать квартиры. Процентная ставка по ипотеке стала более-менее вменяемой. Тогда же началась первая экспансия соседних регионов региональными компаниями. Это тоже говорило о том, что структура рынка поменялась и он продолжает развиваться. Хорошо шла работа с агентской панелью. Но в 2014 году долларовый скачок опять загнал девелоперов в угол. На начало 2015-го девелоперы столкнулись с большими проблемами в системных продажах, — говорит автор серии книг «Библиотека девелопера» Сергей Разуваев.

Как это повлияло на качество строительства тех домов, где по сей день живет огромное количество россиян, читайте в следующем эпизоде «Архитектуры перемен».